Che cos'è una Vendita+Leaseback?
Molte società hanno una gran parte del loro patrimonio netto e debiti bloccato negli immobili strumentali. In una Vendita+Leaseback, una società vende i propri immobili ad un investitore a "lungo-termine" e contemporaneamente stipula un contratto di locazione a lungo termine (15+ anni) per la proprietà venduta. In tal modo, la società realizza il 100% del valore della proprietà e converte un'attività altrimenti illiquida in capitale circolante per investire nel proprio core business, mantenendo il pieno controllo operativo degli immobili ceduti.
Un Vendita+Leaseback necessità di un investitore specializzato a "lungo-termine", poiché è più simile a una partnership a lungo termine. Non è dominio dei normali investitori immobiliari, che hanno solamente orizzonti temporali dai 5 ai 10 anni. PrimoRE può aiutare ad accedere a una varietà di queste fonti di capitale, a seconda della specificità della tipologia immobiliare, dell'attività sottostante e della dimensione sia dell'operazione che della società operativa.
Gli specialisti di Vendita+Leaseback cercano collaborazioni di successo e a lungo termine. Mentre negli Stati Uniti questi investitori sono molto prevalenti nel panorama immobiliare, in Italia, storicamente, questi investitori non sono mai stati particolarmente attivi, e questo è dovuto a due ragioni principali che nel tempo hanno cessato di rimanere vere:
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Il primo è che il Leasing Finanziario era il modo prevalente per le società di finanziare gli immobili strumentali, mentre i vantaggi fiscali controbilanciavano il concetto che si potesse coprire solo il 70% del valore degli immobili.
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La seconda era la tradizione del "Relationship Banking" in Italia, che significava che le grandi Società di successo avevano avuto accesso alla liquidità dalle loro banche anche per attività non-core e a tassi molto interessanti. Inoltre, la relazione ha favorito una valutazione gonfiata ai fini di estrare il 100% del valore degli immobili.
Questo panorama ora è cambiato, il Leasing Finanziario non è più "di tendenza". Per vari motivi strutturali e macro, le banche devono impegnare maggiormente il proprio portafoglio dei crediti. Inoltre, hanno troppi NPL, quindi non vogliono più rischiare di gonfiare i valori. D'altronde, le stesse aziende vogliono mantenere il proprio debito basso e ancorato alle attività di core business con rendimenti più elevati.
Gli specialisti di Vendita-+Leaseback preferiscono le aziende in Italia legate alla vendita al dettaglio o che hanno una grande componente delle loro vendite provenienti dalle esportazioni. La definizione “immobili strumentali” è la chiave, in quanto possono includere strutture di produzione che gli investitori non-specializzati non prenderebbero mai in considerazione.
Perché una Vendita+Leaseback?
VANTAGGI PRINCIPALI:
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Sbloccare l'intero 100% del valore di mercato di immobili altrimenti illiquide;
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Reinvestire il denaro realizzato dal Vendita+Leaseback nelle operazioni di core business che dovrebbero rendere meglio degli immobili;
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Mantenere il pieno controllo operativo degli immobili strumentali;
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Approfittare della deducibilità al 100% dei pagamenti degli affitti, anzichè essere soggetta a limiti di interessi per il debito tradizionale come definito dalle leggi fiscali.
La Vendita+Leaseback è un buon modo per finanziare le operazioni quando il debito è scarso e/o quando diluire il proprio capitale non è un'opzione. Il rifinanziamento ipotecario tradizionale oggi può rilasciare solo tra il 50% e il 60% del valore patrimoniale, una Vendita+Leaseback consente l'estrazione del 100% del valore di un immobile.
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Il core business di un'azienda dovrebbe avere un rendimento maggiore rispetto agli immobili. Pertanto, investendo i proventi del Vendita+Leaseback nel business, il rendimento sul capitale migliora!
Ci possono essere argomenti fiscali che premiano una locazione rispetto alla proprietà degli immobili strumentali. In primo luogo, la locazione è una spesa deducibile dalle tasse. In secondo luogo, la pratica contabile richiede che gli immobili strumentali siano mantenuti al valore contabile in bilancio, che può differire dal valore di mercato.
Molte PMI in Italia tradizionalmente trasferivano le loro immobili strumentali in una sorta di fondo pensione familiare al di fuori dell'attività operativa. Queste famiglie ora comprendono che è meglio avere quell'capitale in attività diversificate che sono più liquide.
La Vendita+Leaseback consentono alle società di mantenere il pieno controllo operativo degli immobili. Una transazione di Vendita+Leaseback può essere strutturata in modo tale che, ad eccezione del pagamento dell'affitto, non avrà alcun impatto sulle operazioni della società o sulla strategia a lungo termine. Queste transazioni sono soggette a un'attenta due diligence per garantire che gli elementi chiave della transazione, come il livello di canone, siano a prova di mercato per il reciproco vantaggio a lungo termine di entrambe le parti.
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